Gloria Reza y Miguel de Hijar
Guadalajara, Jalisco.- El par de licencias que el gobernador Enrique Alfaro Ramírez mostró en el video que compartió en sus redes sociales el pasado martes, demuestran que la Villa Panamericana, que cuenta con 16 hectáreas, de ser ocupada como vivienda, sobrepasaría mucho la densidad habitacional aprobada.
De acuerdo con el dictamen de uso de suelo ─DICT/09/16611─ emitido por el ayuntamiento de Zapopan en 2009, la superficie de la Villa Panamericana permite únicamente el “uso habitacional unifamiliar mínimo, H1-U”.
Esto quiere decir que se permite únicamente 50 habitantes por hectárea, distribuidos en un máximo de 10 viviendas. Además, se detalla que cada lote inmobiliario deberá ocupar un mínimo de 600 metros cuadrados, la distribución frontal será definida por el municipio y no podrán construirse más de cuatro cajones de estacionamiento por casa.
El segundo dictamen, tramitado por Ricardo Huerta Hoyos ─como apoderado legal de los constructores privados de la Villa Panamericana, y a la vez gerente de Green Life Capital, empresa que compró el complejo─ y que exhibió como prueba Enrique Alfaro para demostrar que la Villa Panamericana no necesita otra licencia para funcionar como vivenda, es el DICT/2011/0775, que especifica que en el sitio se permite un uso habitacional plurifamiliar vertical densidad mínima H1-V.
Lo anterior implica que no el par de licencias no se ajustan al pretendido proyecto, dado que la cantidad máxima de habitantes por hectárea deberá de ser de 100, y que se debe respetar un tope de 20 viviendas por hectárea, y eleva de 600 metros cuadrados a mil 200 la superficie mínima de cada lote, con un frente de hasta 40 metros.
En este segundo permiso también se concede a la Villa Panamerica usos turísticos, de hotelería y de equipamiento institucional, es decir instalaciones para alojar las funciones requeridas como satisfactores de necesidades comunitarias.
“El Bajío ya es una zona urbanizada que cuenta con licencias expedidas desde hace por lo menos 10 años. Hoy, las villas panamericanas no solo tienen uso habitacional de baja densidad, sino que se agregaron el uso comercial y de servicios, turístico-hotelero y de equipamiento institucional”, sentenció el mandatario estatal en el video, al tiempo que anunció un decreto de protección para la zona.
Sin embargo, si se toma en cuenta que la Villa Panamericana está compuesta de cuatro edificios, que integran 942 unidades habitacionales de una a tres recámaras, 24 locales comerciales y 2 mil 022 cajones de estacionamiento, ambas licencias se ven rebasadas, ya que la cantidad mínima de colonos sería de 2 mil, cuando lo máximo permitido es de 1600.
A la vez, se contradice la Manifestación de Impacto Ambiental, la cual manifiesta: “una vez concluidos los Juegos (Panamericanos de 2011), la infraestructura se adecuará como conjunto residencial, de nivel socioeconómico medio-alto, respetuoso con el ambiente”.
Enrique Alfaro presumió en el mismo video un decreto para blindar la zona del Bajío de edificaciones, sin que éste sea retroactivo y conteniendo un polémico apartado, que indica lo siguiente: “No será aplicable lo establecido por el presente Decreto a las construcciones que se pretendan hacer sobre lotes terrenos que formen parte de condominios formalmente constituidos en escritura pública con anterioridad a la entrada en vigor del presente decreto”.
Lo anterior indica que en realidad la zona no quedaría blindada del todo, ya que la empresa adquisidora podría edificar más torres departamentales, sobrepasando aún más el límite de densidad poblacional admitido en las licencias.
Se debe considerar que en del convenio se estipula que forman parte del fideicomiso de administración de la Villa Panamericana cinco fracciones “de tierra las parcelas 418 y 419 con superficies aproximadas de 50 mil 525 metros cuadrados y 36 mil 727 metros cuadrados, respectivamente; las parcelas 355, 14-20 y el área de cesión al ayuntamiento, con superficies aproximadas de 65 mil 096 metros cuadrados, 16 mil 880 metros cuadrados y 33 mil 956 metros cuadrados, respectivamente”.
Un punto también relevante es que existe la averiguación previa número 3791/2015 de la Agencia 13 de Abuso de Autoridad de la Fiscalía General del Estado de Jalisco, por la que desde esa fecha el inmueble está asegurado. Sin embargo, la pretensión de la autoridad es que se archive el asunto, como quedó registrado en el contrato de venta.
Otra contradicción
Otra cuestión abordada por el gobernador Enrique Alfaro Ramírez en su video del pasado 3 de septiembre, es el referente a los impedimentos legales, impulsados desde la sociedad civil, para evitar la enajenación y la modificación para uso habitacional de la Villa Panamericana, los cuales, dijo, no están vigentes.
“Dicen que el gobierno quiere torcer la ley y desacatar mandatos judiciales para resolver el problema de la Villa, otra vil mentira, no hay ya impedimento legal de ningún tipo para las villas, porque así lo atendieron los jueces que atendieron cada uno de los tres juicios que fueron presentados y que ya fueron desechados por distintas razones”, sostuvo.
Y abundó: “La única suspensión vigente es sobre un contrato de compraventa que nada tiene que ver con el proceso que está siguiendo Pensiones del Estado”.
Sin embargo, en una de las pruebas aportadas por el mandatario estatal para corroborar sus dichos, referente al expediente V-67/2011 y su acumulado 82/2011, se fija únicamente “la caducidad de la instancia”; es decir, el proceso legal continúa vigente y únicamente se hace alusión a la inactividad de las partes involucradas durante un lapso de 180 días, el último de ellos fijado en noviembre de 2017.
Incluso, dentro del convenio de transacción en el punto número IV de antecedentes se admite que “desde el año 2011 diversos ciudadanos iniciaron procedimientos judiciales en el ámbito administrativo que impedían la comercialización de la Villa Panamericana, lo que obligó al desarrollador a suspender la promoción y venta de los departamentos y desde en aquel entonces se encuentran vigentes disputas judiciales derivadas de dichos procedimientos, que han impedido a la fecha la comercialización de dicho complejo inmobiliario”.
La Villa Panamericana fue acordada en compraventa por el Instituto de Pensiones de Jalisco (Ipejal) y el Instituto Jalisciense de Vivienda (Ijalvi) a Green Life en mil 500 millones de pesos, que serán pagados en un plazo de 4 años contados a partir del 31 de agosto de 2019. La fuente de pago sería la totalidad de la venta de los edificios E1 y E3, con sus respectivos cajones de estacionamiento.
La empresa dio un anticipo de 200 millones de pesos, y el resto se daría en cuatro abonos anuales de 325 millones. Las unidades habitacionales se ofrecerán en 41 mil pesos por metro cuadrado.
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